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Wichtige Begriffe rund um den Grundstückskauf

Um den Traum vom eigenen Haus zu realisieren, muss zunächst ein passendes Grundstück gefunden werden. Was auf den ersten Blick einfach erscheint, entpuppt sich nicht nur in Ballungsgebieten wie Berlin oft als große Herausforderung. Denn jedes Grundstück ist baurechtlichen Vorgaben unterworfen, die die Rahmenbedingungen für das Bauen auf eben diesem Bauland festlegen. So kann sich so manches Baugrundstück für das geplante Bauvorhaben als nicht geeignet herausstellen. Sich mit den baurechtlichen und bautechnischen Begriffen vor dem Grundstückskauf auseinanderzusetzen, ist deshalb sehr zu empfehlen, damit es nicht erst nach dem Grundstückserwerb zu bösen Überraschungen kommt. Einen Überblick über die wichtigsten Begriffe gibt Ihnen dieser Artikel.

Flächennutzungsplan: Wie wird sich das Umfeld verändern?

Der Flächennutzungsplan ist das Erste, was Sie vor dem Grundstückskauf einsehen sollten. Denn im Flächennutzungsplan ist die weitere Entwicklung des Baulands in der direkten Umgebung des Grundstücks geregelt, etwa ob eine große Straße in der Nähe oder ein Gewerbegebiet geplant ist. So lässt Sie der Flächennutzungsplan ein wenig in die Zukunft schauen, wie sich das Umfeld des Grundstücks verändern wird. Denn durch eine geplante Schnellstraße in unmittelbarer Nähe verliert ein idyllisches Grundstück schnell an Attraktivität. Auf der anderen Seite kann eine geplante zusätzliche Bahnlinie in fußläufiger Nähe die Attraktivität eines Grundstücks wiederum auch erhöhen.

Folgende Darstellungen können Sie z. B. in einem Flächennutzungsplan finden:

  • Flächen zur Bebauung für verschiedene Nutzungsarten, wie Wohnbauflächen, gemischte Gebiete, gewerbliche Bauflächen und Sonderbauflächen
  • Flächen für Versorgungsanlagen und Gemeinbedarfseinrichtungen, wie Kläranlagen, Kirchen oder Kultureinrichtungen
  • überörtliche Straßenverkehrsflächen, wie Autobahnen oder Bahnanlagen
  • Wälder und landwirtschaftliche Flächen, wie Felder
  • Flächen für Nutzungsbeschränkungen, wie Abstandsflächen
  • Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft
  • Grünflächen, wie Parks, Kleingärten oder Friedhöfe
  • Wasserflächen, wie Seen oder Häfen

Bebauungsplan: Ist das geplante Vorhaben möglich?

Auch der Bebauungsplan ist wichtig, wenn Sie einen Grundstückskauf für Ihr Traumhaus planen. Er kann entweder im Internet oder in der Gemeinde eingesehen werden. Dabei legt der Bebauungsplan die städtebaulichen Entwicklung fest und kann sich sogar von Straße zu Straße unterscheiden. Es gibt zwar auch einen einfachen Bebauungsplan, für einen angehenden Bauherrn ist aber nur der sogenannte qualifizierte Bebauungsplan wichtig, der die bauliche Nutzung des Grundstücks regelt. Zudem finden Sie im qualifizierten Bebauungsplan alle Regelungen, um die Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens zu klären.

Folgende Vorgaben können Sie einem Bebauungsplan entnehmen:

  • überbaubare Grundstücksfläche
  • Aufteilung des Grundstücks
  • Art und zum Maß der Bebauung
  • Abstandsflächen zum Nachbarn
  • Anzahl der Geschosse
  • ästhetische Fragen, zum Beispiel bezüglich der Dachform

Grundflächenzahl: Passt das Traumhaus auf das Grundstück?

Vor allem, wenn Sie ungefähr schon wissen, wie groß Ihr Traumhaus werden soll, ist die Grundflächenzahl für Sie interessant, die Sie im Bebauungsplan finden. Dabei ist die Grundflächenzahl ein Begriff aus dem öffentlichen Baurecht. Sie legt die Standards über die zulässige Nutzung von Grundstücken fest, wobei ein Mindestanteil von Freiflächen auf jedem Grundstück ein einheitliches Bebauungsbild erreichen und einer übermäßigen Versiegelung des Bodens entgegenwirken soll.

Die Grundstückfläche legt den überbaubaren Anteil des Grundstücks fest, wobei GRZ 0,5 beispielsweise bedeutet, dass Sie 50 % des Grundstücks bebauen dürfen. Ist das Grundstück 400 qm groß und die GRZ liegt bei 0,5, darf die bebaute Fläche höchstens 200 qm umfassen. Bei der Größe der Fläche, die Sie für Ihr Traumhaus brauchen, fließen geplante Garagen, Zufahrten oder Terrassen mit ein.

Wichtig zu wissen: Die überbaubare Grundstücksfläche darf allerdings oft noch etwas überschritten werden, wobei grundsätzlich nicht mehr als 80 % eines Grundstücks überbaut werden dürfen.

Geschossflächenzahl: Welche Wohnfläche lässt sich realisieren?

Ein weiterer wichtiger Begriff des öffentlichen Baurechts, den Sie vor dem Grundstückskauf kennen sollten, ist die Geschossflächenzahl (GFZ), die das Maß der baulichen Nutzung festlegt, um eine zu hohe Bebauungsdichte zu vermeiden. Dabei ist die Geschossflächenzahl ebenfalls im Bebauungsplan finden. Sie gibt die Größe der Brutto-Grundfläche inklusive aller Etagen in Relation zur Gesamtgröße des Grundstücks an. Wenn Sie die Geschossflächenzahl mit der Grundstücksgröße multiplizieren, erhalten Sie die zulässige Geschossfläche bzw. Brutto-Grundfläche. Beträgt die Grundstücksfläche zum Beispiel 500 qm und die Geschossflächenzahl 0,8, beträgt die zulässige Brutto-Grundfläche 0,8 x 500 qm = 400 qm. Wichtig zu wissen ist, dass sich die Geschossfläche nur aus den Gebäudeaußenmaßen der Vollgeschosse ergibt – Keller und Dachgeschoss zählen entsprechend nicht mit.

Die Geschossflächenzahl sagt nichts darüber aus, ob die gesamte Fläche in der Höhe oder Breite gebaut werden darf. Die Anzahl der erlaubten Geschosse wird durch andere Vorschriften geregelt.

Fazit: Vor dem Grundstückskauf genau informieren

Einfach ein Baugrundstück zu kaufen, das einem gefällt und auf das Pi mal Daumen das Traumhaus schon passen müsste, ist keine gute Idee. Denn bei jedem Grundstück muss man sich an bestimmte Vorgaben halten. Auskunft über das Umfeld des Grundstücks und anstehende Veränderungen gibt der Flächennutzungsplan. Ein Blick in den Flächennutzungsplan kann Sie beispielsweise darüber aufklären, ob neben Ihrem vermeintlichen Traumgrundstück in Zukunft eine laute Schnellstraße geplant ist. Der Bebauungsplan gibt wiederum Auskunft über die Aufteilung des Grundstücks selbst, die einzuhaltenden Abstandsflächen zu den Nachbarn, zur erlaubten Anzahl der Geschosse und vielem mehr. Unter anderem finden Sie hier auch die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl, mit deren Hilfe Sie ausrechnen können, ob Ihr Traumhaus auf dem anvisierten Bauland überhaupt realisiert werden kann.

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